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第九十五章 房价和国家经济

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    一秒记住,為您提供精彩小说阅读。众所周知,1997年亚洲金融危机对亚洲国家产生了激烈的负面影响,但中国似乎在初期经受一段考验后,于1998年初就开始恢复元气,连续两年整个国家GDP增长超过7.5%。为此许多国外媒体一度质疑中国数据造假,因为从数据看整个国家出口和进口额度无法支撑如此高速的GDP增长,但中国在1998、1999、2000年的澎湃发展势头却又是不争的事实。

    今天,天京大学知名教授吴永文,便应有关部门邀请,特意来到某会议厅为一些特殊的听众讲上一两节课,以他扎实详尽的调研来解答这一问题。

    “有国外学者近期公布一个调查报告,现在在外媒被炒得火热,据说有充分证据证明我们国家的GDP注水,不知道在座各位是不是都觉得被冤枉了?”

    底下听众们虽没有发出哄笑,但都会心一笑,因为他们无一不是中央或地方的实权人物,甚至一号首长也赫然在列。

    定期组织学习,已经成为国家高层的共识,因为时代在飞速发展,他们也需要与时俱进学习,倾听国家智囊们的声音。

    “照西方国家经验,能源消费是反应经济晴雨表的最佳温度计,尤其是电力指数最为直观,这有一定道理。据我们自己公布的数据,1998年电力消费弹性系数为0.36,1999年高一些为0.49,都远远低于1997年度的0.55。因此,国外学者就用我们自己的数据打我们的脸,说我们国家的经济增长不符合经济发展的重大规律,是注水的产物,绝对不可能会有GDP7.5%的增幅。其实不瞒大家说,当我听到这个论据时,咋一想还真有道理,但再一想又不对。因为我们国家时刻在不断发展。我自己每年都抽出一定时间到各地调研,用自己的双眼和双脚来证明国家公布的数据具有合理性。那么,到底是谁错了,于是我就打算找出这个谜题。找出这个隐藏在数据下的怪兽。”

    吴永文教授看了一圈台下听众的反应,继续说道。

    “我也不买关子了,这个隐藏的怪兽其实也是我们无意中释放出来的。既然进出口达不到增幅所需的要求,我们常说的三架马车,就只剩下了内需了。这个怪兽是内需的强大推动者——就是房地产市场。为何之前也有房地产市场存在,但近两三年来才突然起到如此效果呢?想必有人已经知道,就是因为我们在1998年推出的房改制度,国家单位工厂等以很低的价格把住宅产权转移给个人,使整个社会一下子把积累几十年的财富释放出来,结果导致整个社会短短几年,实际财富在爆炸性增长。”

    喝了一口水,虽然底下坐的都是领导人物,但吴永文却没有怯场,继续侃侃而谈。

    “理论的东西总是太抽象。在大学讲课时学生们都喜欢要我举例子讲解一下,今天我举例说下为何财富突然暴增?

    例如张三在单位房改中,以1万元拿到了一套两室一厅60平方的房子,从交易价格来说这套房子值1万元。但是由于资源的稀缺性,经济学上稀缺的东西才可以卖钱,而房子在我们国家社会,相信在座的各位领导都在实践中了解,我们国家的房子其实是一种极其稀缺的资源。不说别的,我们天京大学平时都是风平浪静,但一旦到了要分房子的时候。简直就是波涛汹涌,八仙过海各显神通。读书人一贯最在乎面子,但为了房子,面子算什么东西。斯文扫地啊!”

    说到这,底下听众终于有人开口笑了出来,讲台上的吴教授自黑的幽默让他们再也无法端坐。

    “既然房子是稀缺的,但要体现其真正价值,就需要流通起来,在市场上证明它到底值多少钱。张三花1万块钱拿到了房子。李四因为丈母娘催着结婚,听到张三想换套大房子有意出手这套房改房,于是就愿意出到5万块买下。这时,刘五也知道了房子出售的消息,他也因为要结婚决定出到7万块。在不断加价中,李四最终以12万元胜出拿到了房子。正是有许许多多的张三、李四、刘五的交易,构成了整个房产流通市场。经过市场的验证,张三这套只花了1万元房改的房子,实际价格是12万,其中有11万就是房改释放出来的爆炸财富。这个社会财富的增加,并不算生产的提高,而是制度变迁导致的红利释放,也可以说是国家对劳动者们几十年来所欠工资的补偿,在一夜之间以实物形式发还给大家。因此,这些财富并不算是就业和能源消耗产生,而是之前积累藏起来的红利现在公开了。据我初步核实数据,这部分房改房释放的红利仅1998年就达到3000亿,足够抵得上GDP7.5%的增长。”

    底下许多人都露出恍然大悟的神色,显然是第一次听到如此解答。

    “隐藏的财富总是有限的啊,为何1999年还能保持增长呢?让我们回到上一个例子中,张三不是要换大房子吗?60平两室一厅不够住,家里还有老人小孩的,至少是三房一厅才解决问题。这就存在了需求,有需求就会有市场。

    正好,国家在1998年还公布了个人住房消费贷款政策,同时取消福利分房靠国家力量增加了刚性需求,创造出前无仅有的巨大消费市场。这个时候,许多有眼光的房地产开发商就在1998年入市,开始大量建造市场需求的房子。

    最终张三把分来房子卖掉得到12万元,再通过20年个人住房贷款5万,购买了一套房地产开发商新建的三房一厅洋房入住,完成了人生梦想。可能有人已经注意到张三申请了贷款5万元,20年内还清,就是说张三提前预支了未来20年的一部分财富到1999年来消费。≮あ书⇄阅⇉屋➶www.sHuYueWu.Com≯在整个社会财富在发现了隐藏财富又迎来了来自未来财富的加入,据我从有关部门拿到的数据1999年个人房贷数额为1357.5亿元,这个数目已经很大了。”

    原本还以为照本宣科的理论学习,现在发现台上这个吴教授讲得还真是深入透彻有新意,于是许多领导们真正开始了听课学习模式。

    “1998年房地产投资完成额是3614亿。到了1999年达到了4729亿,增幅达到30.8%。今年我只统计了前6个月,投资额已经突破了5000亿大关,增幅有望达到50%以上。随着房地产市场的发展。一手房的价格不断提高,二手房的价格也在一手房市场化的浪潮中随波上升。回到例子,张三12万元所卖掉的房子,一年时间不到现在已经涨到了15万,这其中3万块的增幅也算在了社会财富爆炸之中。相信在座诸位。如果谁在天京有房改房,可以去中介市场上问问,是不是你们家的房子比去年要更值钱了,而且看势头还要继续上涨。因此,我们国家的GDP增长,确实和进出口及就业无关,但又是客观确实存在。上述例子和数据是我解答为何国外学者的质疑是错误,我们国家数据是有实际支撑。我已经通过朋友写信给那位质疑的国外学者,邀请他有空来我们国家做客,我将亲自带他走走看看。告诉他到底错在哪里!”

    “啪啪——”

    吴永文一席话,得到了在座所有人热烈的掌声。

    “下面我将说另一个问题,这是我在江浙省江州市调研发现的情况。”

    沪东市长李治国也坐在台下,听到此消息不由停下手中记录的笔,看了一样江浙省主要领导的方向。

    “最近两三年,江州市在国有土地出让方面走在全国前列,尤其是经营城市一词更是在国内引起许多热议。我每年都到江州调研,每年一小变,三年一大变,江州的城市面貌变化很大。这和当地的土地出让招挂拍制度紧密相关。土地招挂拍,结合房地产市场的巨大变化,盘活了沉淀多年的城市财富,使江州市政府财政收入从入不敷出到一夜暴富。据统计。江州市政府靠土地招挂拍年收入达到350亿,一举扭转长期以来城市服务欠账累累,基础设施建设入不敷出的尴尬局面,完成了机场、火车站、高架桥等重大项目改造,还打造出一个全新的城市新区。特别值得一提的是,江州市新区的招商引资项目进行得如火如荼。许多国际顶尖企业纷纷落户于此,成为整个长三角最为炙手可热的投资热点。为什么选择江州,到底江州有什么魔力呢?”

    提出了一个问题后,吴永文有意给时间让底下听众思考。

    “我一开始也是百思不得其解,明明看地段在苏南省有些地方更合适投资,因为其紧挨着沪东市,但后来经过我实地调研和投资商们座谈,才发现了他们最在意的一个关键因素是地方政府优惠政策。经过比对,我发现江州市政府提供的优惠政策确实在整个中国都几乎无人能及,他们确实出让了许多利益来吸引外来客商。当然,这不是卖国,而是在合理游戏中最大限度利用规则,江州市政府并未有过红线的举动。江州市政府为何有能力提供给投资者如此多的优惠呢,是因为市政府财力充足。财力充足的来源,又在于土地招挂拍,获得大量的土地出让金。大量土地出让金,又是建立在稳定高房价基础之上。

    下面,我来深层次说明这个问题。由于税制问题,中国没有财产税,地方政府要提供优质公共服务,首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺(普通住宅是70年)收回来。然后,再通过招商引资,将一次性收入转化为长期性的工商税收,以获得长期服务承诺所需的资金流。为了争夺高税收、高工资(个人所得税)的优质企业,城市之间竞相杀价,提供优惠条件。结果是,在中国投资的企业在全球的竞争力大增,凡是不在中国投资的企业,根本无法同“中国制造”竞争。最后,房价越高,地价越高,土地收益越多,地方政府补贴能力越强,产业的竞争力就越强,企业自然更愿意落户到能够提高大量补贴的城市。因此,我可以得出一个结论,房地产市场不单单只涉及到房地产,而是关系到整个国家投资、消费和出口的所有宏观经济领域!”

    此言一出,在座许多领导们都被这个观点而感到意外,但是回头一想,说的确实很有道理,因为江州这个活生生的例子就在眼前。

    房价过快上涨,市民们要求政府干预的呼声不小,已经有人准备着手控制。但现在一听完这个理论,各地执政者们又要好好考虑掂量是否要控制房价增长了。

    最后,达成一致共识的是控制房价过快增长,要让其符合经济增长的幅度,因为中国最主要的国策还是改革开放,向全世界谋发展。

    先发展,再算账,把危害控制在可接受的范围内。

    这个看似普通的学习会议,再一次改变了中国的发展进程。房地产行业此时才正在成为国家的支柱产业,各级政府开始为房地产保驾护航,因为它不仅仅是房地产行业,还关系着整个国家的宏观经济。

    很快,国家出台文件,要求从2001年7月1日开始全国各地一律实施土地招挂拍政策。同时,要求各大银行稳妥推进个人消费住房贷款业务,建立统一的住房公积金制度。(未完待续。)手机用户请浏览阅读,更优质的阅读体验。